富腾优配年报观察丨信达地产的谷底一年

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观点网 4月25日下午，信达地产召开2024年度业绩说明会，信达地产总经理宗卫国、独立董事仲为国、财务总监周慧芬、董事会秘书郑奕线上出席了会议，就2024年经营情况，以及2025年市场形势、经营思路等问题进行交流。

如果将2021年视作房地产行业的转折点，信达地产在2021年至2023年，营业收入虽逐年减少，却仍维持在百亿元以上的水平。在这三年，信达地产营业收入分别为221.05亿元、182.48亿元、114.2亿元。同期，利润表现也均为正向。

但在2024年，信达地产的营业收入同比减少29.7%，仅为80.28亿元，这也是该公司自2016年营收破百亿达115.7亿元之后，首次跌落至双位数。

显然，市场的裹挟之下，信达地产并未能走出独立行情，并在2024年由盈转亏。数据显示，该公司2024年实现净利润-8.09亿元，较上年同期6.02亿元下降234.41%；实现归属母公司净利润-7.84亿元，较上年同期5.05亿元下降255.12%。

可以说，这是信达地产近年来的低谷。作为中国信达涉房类不良资产开发管理业务平台，信达地产也一同参与房企项目纾困，被视作救援力量，如今其自身也迎来市场挑战。

代建走弱

对于业绩出现亏损的主要原因，信达地产此前曾解释称，一方面公司部分房地产开发项目及财务性投资出现减值迹象，将计提减值准备，计提金额同比有所增加。

数据显示，信达地产2024年度拟计提资产减值损失14.2亿元。其中，债权投资计提信用减值7.86亿元，存货计提跌价准备5.95亿元，应收账款和其他应收款根据账龄和单项重大等共计提坏账准备3014.37万元，投资性房地产计提减值974.16万元。预计减少公司2024年度归属于上市公司股东的净利润12.56亿元。

另一方面，受市场环境等影响，公司房地产开发项目结转收入和毛利率，均较2023年度有所下降。

根据此前披露的经营计划，信达地产预计2024年实现签约销售额150亿元，回款额140亿元；计划新开工面积86万平方米富腾优配，计划竣工面积230万平方米。

实际上，这一目标的制定已经较2023年有所下调。据悉，信达地产在2021年、2022年、2023年分别实现销售金额325.18亿元、224.18亿元、195.05亿元，对应回款金额312亿元、225.41亿元、207.28亿元。

销售表现连年下滑，信达地产也逐步调整年度目标，只是市场形势仍是超出公司预期。

从2024年的实际情况来看，该公司共计实现销售金额82.69亿元，回款金额82.09亿元；新开工面积74.70万平方米，竣工面积267.23万平方米。

除了竣工面积超额完成之外，其余三项均未“达标”，尤其是销售额、回款额两项仅完成计划的五成多。

具体而言，代建项目销售金额的减少带来一定影响。2021年至2023年，信达地产的代建项目销售金额分别达6.7亿元、57.8亿元、68.1亿元，逐年上升，占总销售金额的比重也由2.06%增加至34.91%。

而在2024年，代建项目销售金额出现大幅减少，仅为11.62亿元，降幅达82.9%，占总销售金额的比重也腰斩至14.05%。

同步减少的还有代建项目销售面积。2024年，信达地产累计实现销售面积47.57万平方米，其中合作项目权益销售面积17.63万平方米，代建项目销售面积7.32万平方米。代建项目销售面积占比由此前一年的28.67%下降至15.39%。

相对应的，合作项目权益销售表现虽然也随市场走势出现下降，但在信达地产总销售中的占比却有明显提升。

其中，合作项目权益销售面积占比由上一年的29.61%增加至37.06%；合作项目权益销售金额的占比由30.94%增加至39.71%；回款金额由32.29%增至42.43%。

合作项目的重要性“被强调”富腾优配，并成为信达地产2024年的拓展重点。期内，信达地产新获取项目计容建筑面积144.63万平方米，较上年增长约3%。

其中合作项目权益面积88.32万平方米，较上年的67.27万平方米增长31.3%；代建项目面积31.43万平方米，上年同期为73.13万平方米，同比减少57%。

截至2024年12月31日，信达地产储备项目计容规划建筑面积241.50万平方米，其中合作项目权益面积20.96万平方米，代建项目面积77.77万平方米；在建面积484.13万平方米，其中合作项目权益面积120.33万平方米，代建项目面积206.44万平方米。

拓宽来源

随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，广大金融机构涉房业务对于房地产专业服务的需求方兴未艾。

在线上业绩会中，信达地产董事会秘书郑奕提到，公司强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目。

据其介绍，2025年公司将继续坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，重点围绕“拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率”，扎实开展经营管理工作。

实际上，信达地产近年一直在创新业务模式和盈利模式，希望由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。

除了住宅开发业务，信达地产同时适度开发写字楼和综合体，参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。

就在今年3月，信达地产旗下的轻资产平台信悦资管，联手文科创产业园区运营服务商德必集团，加码不动产业务。根据合作，双方将围绕商业办公资产，特别是文创园区类产品展开深度协作，共同探索存量资产价值提升的创新路径。

当然，“转型”的动力除了拓宽业务和收入来源，还在于信达地产的债务压力。

截至2024年末，信达地产的资产总额764.34亿元，较年初826.55亿元减少62.21亿元；负债总额504.98亿元，较年初573.83亿元减少68.85亿元；归属于母公司的所有者权益为238.39亿元，较年初246.32亿元减少7.93亿元；资产负债率为66.07%，较上年度末69.43%减少3.36个百分点。

整体债务压力虽有减轻，但短期来看还是相对承压。截至期末，信达地产一年内到期的非流动负债约为177.36亿元，较2023年增加84.79%。信达地产对此表示，主要为一年内到期的应付债券增加。而期末现金及现金等价物余额仅为48亿元，上年末为93亿元。

展望2025年，信达地产总经理宗卫国认为，房地产市场供需两端政策有望进一步优化，强化做优增量、盘活存量、提高质量，各地去库存举措将加快落实，加大土地和存量商品房收储力度，扩大城中村改造，随着政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳，其中一线城市、二线热点城市将率先止跌回稳，同时市场分化严重，大量三四线城市仍然面临较大的库存压力。

“从行业竞争格局看，行业梯队已经形成，房企优胜劣汰还会加剧。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产行业正在发生本质的变化，房地产企业要适应新形势。”

面向2025年，信达地产也制定了新的目标：计划销售额105亿元，回款额100亿元；计划新开工面积12.55万平方米，计划竣工面积120万平方米。

就在业绩说明会召开当天，信达地产发布了2025年第一季度报告。期内实现营业收入5.18亿元，同比下降34.22%；归属于上市公司股东的净利润为-2.09亿元，亏损持续扩大；基本每股亏损0.07元/股。

一季度，信达地产累计实现销售面积13.64万平方米，销售金额24.78亿元，回款金额26.84亿元。报告期内，新开工面积2.35万平方米，竣工面积29.62万平方米，公司无新获取项目。

以此计算，销售金额、回款金额分别完成年度目标的23.6%、26.84%，新开工面积、竣工面积达年度目标的18.7%、24.68%。

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